Volgens Hub Ploem liggen de grootste kansen in gebieden waar wonen en werken elkaar al raken. “Juist in de overgangszones tussen woonwijken en bedrijventerreinen kun je slimmer omgaan met ruimte’, zegt hij tegenover Vastgoedmarkt. “Daar staan vaak grote logistieke gebouwen, met woningen op relatief korte afstand ervandaan. Dan is de stap naar functiemenging minder groot dan op een traditioneel, solitair bedrijventerrein.”
Ontwerp maakt het verschil
Succes staat of valt met ontwerp en inrichting. Wonen boven logistiek vraagt om maatwerk. “Je moet heel bewust nadenken over oriëntatie en indeling’, aldus Ploem. ‘Woningen moeten niet uitkijken op een blinde gevel. Door appartementen minder diep te maken en alle verblijfsruimten naar één zijde te oriënteren, kun je bewoners voldoende daglicht en kwaliteit bieden.”
Ook het benutten van het dak biedt kansen. “In sommige gevallen kun je een deel van het dak van een logistiek gebouw benutten als collectieve buitenruimte. Dat compenseert het gebrek aan privébuitenruimte op maaiveldniveau’, zegt hij. Tegelijk plaatst hij een kanttekening: ‘Dat vraagt vrijwel altijd om nieuwbouw. Bestaande distributiecentra zijn doorgaans niet ontworpen om daken actief te gebruiken.”
Niet elk distributiecentrum geschikt
De logistieke operatie zelf moet ook passen bij functiemenging. Een strikte scheiding van verkeersstromen is daarbij cruciaal. “Het vrachtverkeer moet via de bedrijventerreinzijde worden afgewikkeld, niet door woongebieden. Dat vergt zorgvuldige planvorming en duidelijke keuzes.”
Regelgeving
De grootste barrière zit in wet- en regelgeving. “Nederland is gewend functies netjes van elkaar te scheiden”, zegt Ploem. “Dat zit diep ingebakken in bestemmingsplannen en milieuregels. Initiatieven waarbij functies worden gestapeld, vragen daarom veel maatwerk en zorgen vaak voor lange procedures.”
Ploem ziet het concept vooral als gerichte oplossing. ‘Dit is geen wondermiddel voor het woningtekort. Maar op specifieke plekken kan het een slimme manier zijn om functies beter te combineren en ruimte efficiënter te gebruiken.”
