Er komen barstjes in de logistieke dominantie van de zuidelijke provincies. Waar jarenlang het zuiden onbetwist de dominante regio is voor logistiek Nederland (en nog steeds gezien de uitslag Logistieke Hotspots 2025) rijst de vraag hoe lang nog. De populariteit verschuift toch flink de voorbije jaren.
Logistieke vraag provincies
Zo blijkt uit cijfers van JLL die vijf jaar aan transactiedata heeft doorgespit. De regionale verschillen zijn groot. Overijssel laat met een groei van 93 procent de sterkste toename in logistieke vraag zien, gevolgd door Noord-Holland (+49%), Gelderland (+33%) en Zuid-Holland (+31%). Deze regio’s profiteren van sterke logistieke corridors, zoals de Twente-regio, Schiphol en de verbindingen richting Duitsland en de Rotterdamse haven.
Flevoland consolideert zich intussen als opkomende hublocatie met grote transacties van onder meer Inditex (123.000 m²), Jysk (150.000m2) en Bestseller (155.000 m²), al blijft het absolute volume daar nog relatief beperkt.
Utrecht grootste daler
Tegelijkertijd is sprake van duidelijke terugval in traditionele logistieke hotspots. Limburg (-38%) en Noord-Brabant (-17%) laten een structurele daling zien ten opzichte van 2017–2019. Dat is deels een correctie op de piekjaren tijdens corona, maar ook een signaal dat beschikbare ruimte en stikstofruimte onder druk staan aldus JLL.
Utrecht noteert de scherpste daling, met een vraag die gemiddeld bijna 57 procent onder het pre-coronaniveau ligt. Hier spelen bereikbaarheid, netcongestie en een strikt stikstofbeleid een bepalende rol. De provincie mikt pas vanaf 2027 op hervatting van reguliere vergunningverlening.
Gebruikersprofiel logistiek vastgoed verandert
Naast deze geografische herschikking verandert ook het gebruikersprofiel. De maakindustrie groeit snel in belang. Bedrijven brengen productie dichter bij huis om leveringszekerheid te vergroten en risico’s in internationale ketens te beperken. Het aandeel industriële gebruikers in de logistieke vastgoedmarkt steeg van circa 5 procent in 2019 naar bijna 14 procent in 2025. Vooral Noord-Brabant en de Twente-corridor trekken deze vraag, met respectievelijk 414.000 m² en 220.000 m² aan opname tussen 2022 en 2025.
Groot distributiecentrum verliest terrein
Opvallend is ook de verschuiving in schaal. Grote megadistributiecentra van meer dan 40.000 m² verliezen terrein: hun aandeel daalde van 41 procent naar 12 procent van de markt. In plaats daarvan groeit de vraag naar middelgrote locaties tussen 5.000 en 20.000 m², wat wijst op meer spreiding, flexibiliteit en regionale verankering van logistieke activiteiten.
De conclusie is helder volgens Sven Bertens van JLL: een distributiecentrum aan een snelwegafrit is niet meer voldoende. Bedrijven zoeken locaties met multimodale ontsluiting, gegarandeerde energiecapaciteit en ruimte voor groei. Daarmee wordt de logistieke kaart van Nederland opnieuw getekend en verschuift de waarde van vastgoed naar plekken die deze randvoorwaarden wél kunnen bieden.
