We hebben allemaal gelezen over een piek vergelijkbaar met die tijdens de kerstdagen. Websites en apps die de druk niet aankonden, en boodschappen bezorging die je net zo ver van te voren moet reserveren als je favoriete restaurant. Maar dit zijn tijdelijke effecten. Wat zullen de blijvende effecten zijn op e-commerce, en daarmee op de logistieke vastgoedmarkt?
Naarmate e-commerce zich het afgelopen decennium verder ontwikkelde zijn de gewoontes van consumenten enorm veranderd, en dit heeft een grote impact gehad op de Europese vastgoedmarkt. Het Verenigd Koninkrijk loopt voorop, ongeveer 20% van de goederen worden daar online gekocht. Nederland loopt nog iets achter, in 2019 vonden ongeveer 12% van de aankopen online plaats.
In een eerder onderzoeksrapport spraken wij de verwachting uit dat Nederland de trend van het VK zou volgen, maar Covid-19 zet alles in een ander perspectief, en het is zeer waarschijnlijk dat het zal zorgen voor een versnelde trend en een katalysator zal blijken te zijn voor de groei van e-commerce. Voorlopig zitten we nog tot 28 april thuis, en is een groot deel van de winkels gesloten. Hoe langer deze situatie aanhoudt, hoe meer van ons wellicht de sprong zullen wagen naar het online bestellen van benodigdheden. Verwacht jij nog grote menigten te zien in de winkelstraten de komende maanden?
Vorig jaar voorspelden we dat er in Europa de komende drie jaar 15 miljoen vierkante meter extra nodig zou zijn, enkel voor de toename van online aankopen. Waar Nederland onder andere omstandigheden wellicht nog een aantal jaar nodig zou hebben gehad om op gelijk niveau te komen met volwassenere markten zoals het Verenigd Koninkrijk, leidt de enorme boost in e-commerce activiteit van nu waarschijnlijk tot een toenemende vraag naar logistieke ruimte op termijn. Daarnaast denk ik dat logistieke gebruikers door Covid-19 ook anders gaan kijken naar hun voorraden, wat wellicht zal leiden tot additionale vraag naar ruimte.
Zal dit voor heel Europa gelden? In Nederland waren we al vrij gewend aan online shoppen, ruim 80% van de bevolking heeft weleens iets online gekocht. In Spanje en Italie werd in 2019 slechts 5 tot 7 procent van de goederen online gekocht. In Zuid Europa verwachten we dan ook andere lange termijn effecten dan in Nederland, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk. Er zijn landen die waarschijnlijk weer terug zullen gaan naar hun lokale bakker, slager en markt, wanneer dit weer mag.
De uitdaging voor de e-commerce sector en de logistieke vastgoedmarkt is hoe om te gaan met de aanhoudende verhoogde vraag op de lange termijn. Zeker gezien de beperkte hoeveelheid beschikbare logistieke ruimte, record lage leegstandscijfers in combinatie met vertragende effect van Covid-19 (icm de stikstofproblematiek) op de ontwikkeling en financiering van nieuw speculatief aanbod. Het succes van e-commerce is daarmee grotendeels afhankelijk van efficiënte supply chains.
Er zijn ook gebruikers die getroffen worden door de crisis, denk daarbij aan telers en andere export afhankelijke partijen. Wellicht zou het een uitkomst bieden om, al dan niet tijdelijk, vraag en aanbod op die manier bij elkaar te brengen. Hier is een belangrijke rol weggelegd voor ons als logistieke vastgoedadviseurs.
