De kern van sale and leaseback is helder: de verkoop van vastgoed levert direct kapitaal op. “Dat doet het altijd,” stelt Slaaf. “Het levert liquiditeit op, alleen de reden waarom je dat geld nodig hebt, verschilt per bedrijf.” In de logistieke sector spelen momenteel meerdere factoren tegelijk. Bedrijven staan aan de vooravond van een brede investeringsgolf, met grote uitgaven voor elektrificatie van wagenparken, laadinfrastructuur, IT-systemen en automatisering in magazijnen.
Die investeringen vreten kapitaal en raken de solvabiliteit. In zo’n situatie kan het afstoten van vastgoed een logische manier zijn om ruimte te creëren op de balans. Het pand blijft in gebruik, maar staat niet langer op de eigen boeken.
Geen harde cijfers, wel duidelijke signalen
Hoewel er geen harde data beschikbaar zijn die de trend kwantificeren, ziet Slaaf het onderwerp steeds vaker terugkomen. “In klantgesprekken komt het vaker ter sprake. Klanten worden benaderd door investeerders, en in vakmedia duiken dit soort transacties regelmatiger op.” Het gaat daarbij niet om één homogene sector: elk logistiek bedrijf heeft een andere uitgangspositie, schaal en rendementsstructuur.
Een opvallend voorbeeld dat de discussie voedt, is de verkoop van het mega distributiecentrum van DSV in Moerdijk, kort na oplevering. Zulke transacties laten zien hoe vastgoed kan worden ingezet als financieel instrument, inclusief boekwinsten, dividendmogelijkheden en directe liquiditeit.
Rendement versus flexibiliteit
Volgens Slaaf draait de afweging uiteindelijk om rendement. Als het rendement van je transport en logistieke activiteiten hoger ligt dan op logistiek vastgoed is verkoop van vastgoed rationeel. Maar dat zal lang niet altijd het geval zijn. Desondanks kan een verkoop nog steeds logisch zijn omdat je je inkomsten genereert uit je transport en logistieke activiteiten en die wil je toekomstbestendig maken (anders heb je ook niets meer aan je logistieke vastgoed) en daar heb je investeringsruimte voor nodig (als die er niet of niet voldoende is vanuit de ongoing situatie). Of wellicht kun je het rendement op je transport en logistieke activiteiten door die investeringen juist verhogen waardoor de verkoop van het logistiek vastgoed nog steeds een rationele beslissing is.
Maar daar staat een belangrijk nadeel tegenover: flexibiliteit verdwijnt. Bij familiebedrijven is vastgoed vaak volledig afgelost en ondergebracht in een aparte vastgoed-bv. In mindere jaren kan de huur dan tijdelijk worden verlaagd of uitgesteld, zonder dat dit direct zichtbaar is in de operationele cijfers. “Die speelruimte ben je kwijt zodra het pand verkocht is,” benadrukt Slaaf. De huur wordt dan een vaste last richting een externe belegger.
Sale and leaseback strategisch thema in wording
Sale and leaseback is daarmee geen snelle oplossing, maar een strategische keuze met langetermijngevolgen. Bedrijven die verkopen, doen dat vaak vanuit de verwachting dat investeringen leiden tot hogere efficiency en omzet, waardoor de hogere vaste huurlasten te dragen zijn. Dat moet zich echter nog bewijzen.
Volgens Slaaf staat de trend nog in de kinderschoenen. “Het is niet zo dat er elke week een locatie wordt verkocht. Maar het begint een onderwerp te worden.” Met de aankomende investeringsgolf en blijvende druk op kapitaal verwacht hij dat logistiek vastgoed vaker tegen het licht wordt gehouden. Wat ooit een no-brainer was, is nu een bewuste strategische beslissing geworden met directe cashvoordelen, maar ook met structurele impact op de financiële flexibiliteit van het bedrijf.
