Logistiek vastgoed zit in de lift. De leegstand groeit tot boven de 5% door de oplevering van nieuwe distributiecentra zonder huurders en de verhuizing van bedrijven naar modernere panden.
Dit blijkt uit het jaarlijkse onderzoek van Buck Consultants International (BCI) onder de 25 grootste ontwikkelaars en beleggers in de sector, verenigd in het Nationaal Logistiek Vastgoed Forum. Samen vertegenwoordigen zij 85% van de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt. De 2025 geeft een positievere vooruitblik dan de voorgaande uitgave in 2024.
Marktvraag herstelt, onzekerheid blijft
“Na het topjaar 2021, waarin bijna 5 miljoen m² werd opgenomen, is de vraag de afgelopen jaren fors gedaald naar 1,5 miljoen m²,” vertelt Johan Beukema, managing partner bij BCI. “Dat de vraag nu weer groeit, is een positief teken voor de sector. Toch heerst er nog onzekerheid, want de verwachtingen van de marktpartijen lopen sterk uiteen.”
De stijgende leegstand, die voor het eerst in jaren boven de 5% uitkomt, is volgens Beukema te verklaren door de oplevering van nieuwe distributiecentra zonder huurders en de leegloop van verouderde panden. Regionaal zijn de verschillen in leegstand groot. Ondertussen stabiliseren zowel de huurprijzen als de netto aanvangsrendementen, met een mogelijke lichte verbetering in het vooruitzicht.
Focus op kansrijke sectoren en regio’s
Vastgoedpartijen zien vooral kansen in de farma-, food-, hightech- en e-commerce-sectoren. De retail-, horeca- en fashionsector blijven echter achter in hun vraag naar logistieke ruimte. Regionaal blijven Tilburg/Waalwijk, de Rotterdamse regio, Venlo/Venray en West-Brabant de koplopers. Zuid-Limburg wordt daarnaast als een groeiregio gezien. “De internationale bereikbaarheid, mogelijkheden voor greenfieldontwikkeling en herontwikkeling van verouderde locaties, én de gunstige arbeidsmarkt maken Zuid-Limburg zeer aantrekkelijk,” aldus Casper Wolf, senior adviseur bij BCI.
Arbeidsmigratie blijft bepalende factor
Een strengere beperking op arbeidsmigratie kan de vraag naar logistiek vastgoed flink beïnvloeden, stelt het onderzoek. BCI berekent dat dit in de komende drie jaar tot een half miljoen m² minder vraag kan leiden.
Daarnaast is er verdeeldheid over de vraag of verhuurders hun huurders contractueel moeten verplichten om uitsluitend met bonafide uitzendbureaus te werken. “De helft van de partijen ziet deze verplichting als passend binnen het ESG-beleid, Europese regelgeving en de eigen verantwoordelijkheid,” zegt René Buck, directeur van BCI. “De andere helft vindt dit de verantwoordelijkheid van de huurders zelf en wijst op de complexiteit van toetsing en controle.”https://www.warehousetotaal.nl/nieuws/herontwikkeling-oude-bedrijventerreinen-biedt-oplossing-voor-ruimtegebrek-en-verdozing/135507/
Ruimte voor verbetering
Ook de ruimtelijke ordening blijft een uitdaging voor de sector. Kees Verweij, partner bij BCI, benadrukt dat er bewustzijn is over de beperkte ruimte voor nieuwe locaties. “De sector heeft laten zien succesvol te zijn in het herontwikkelen van verouderde locaties. Maar het concentreren van grote warehouses op slechts vijf door de overheid aangewezen terreinen wordt als onwenselijk gezien. Dit leidt niet tot logistieke optimalisatie, veroorzaakt meer vrachtwagenkilometers en bemoeilijkt het vinden van personeel.”
