Oplopende leegstand, een afzwakkende internationale concurrentiepositie en onzekerheid rond arbeidsmigratie zetten het vertrouwde groeimodel van logistiek vastgoed onder druk. Dat blijkt uit het jaarlijkse marktonderzoek van Buck Consultants International. Het onderzoek laat zien hoe ontwikkelaars en beleggers vooruitkijken in een markt die rustiger oogt, maar strategisch steeds complexer wordt.
De 23 deelnemende partijen (logistieke vastgoedontwikkelaars en -beleggers.) deden mee aan het onderzoek, zij vertegenwoordigen samen ongeveer 80 procent van de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt, waarmee het onderzoek een breed gedragen beeld schetst.
Volgens BCI-directeur René Buck is de markt in rustiger vaarwater beland. Met een verwachte opname van 1,5 miljoen m² vvo blijft de vraag voor het vierde jaar op rij rond dit niveau. Daarmee staat de huidige markt in schril contrast met de coronajaren, toen de opname piekte op 4,9 en 3,4 miljoen m². Ontwikkelaars en beleggers zien vooral risico’s aan de aanbodzijde: een deel van het vastgoed dat nu in aanbouw is, heeft nog geen huurder. Dat zet de leegstand verder onder druk.
Daar komt bij dat de internationale concurrentiepositie van Nederland verslechtert. Slechts één op de vijf vastgoedspecialisten beoordeelt die positie nog als gunstig voor het aantrekken van buitenlandse distributiecentra.
Arbeidsmarkt bepalende factor
De vastgoedpartijen verwachten dat de arbeidsmarkt de komende jaren iets minder krap wordt. Toch blijft onzeker hoe dit zich ontwikkelt. Volgens managing partner Johan Beukema speelt het toekomstige beleid rond arbeidsmigratie daarbij een doorslaggevende rol. Als Nederland het aantal arbeidsmigranten wettelijk fors beperkt, kan de vraag naar logistiek vastgoed in de komende drie jaar met 9 procent dalen. Dat komt neer op bijna een half miljoen vierkante meter.
Ontwikkelaars geven aan dat zij willen meedenken over oplossingen voor huisvesting van arbeidsmigranten. In de praktijk ervaren zij echter weinig bereidheid bij gemeenten. Gemeenten erkennen de problematiek, maar huisvesting blijft politiek gevoelig en procedures voor inspraak en bestemmingsplanwijzigingen kosten veel tijd.
Kritisch op ruimtelijke sturing
Hoewel de sector meer begrip heeft gekregen voor de complexiteit van ruimtelijke ordening, blijft de meerderheid kritisch over strakke overheidssturing. Vastgoedpartijen vragen vooral om betere randvoorwaarden in regio’s waar logistieke bedrijven zich willen vestigen. Dat betekent voldoende fysieke ruimte, duidelijke en consistente regelgeving en oplossingen voor knelpunten zoals netcongestie en stikstof.
Senior adviseur Jordi Hubers waarschuwt dat een sterke concentratie van logistiek op slechts enkele nieuwe bedrijventerreinen averechts kan uitpakken. Zo’n aanpak houdt onvoldoende rekening met verspreid liggende industriële clusters, belemmert logistieke optimalisatie en leidt uiteindelijk tot meer vrachtwagenkilometers.
