Op bedrijvenpark Greenport Venlo heeft Nunner Logistics een nieuw warehouse van maar liefst 110.000 vierkante meter in gebruik genomen. In de loop van dit jaar wordt het hele dak vol gelegd met zonnepanelen. Met een vermogen van 13,1 megawatt is dit straks één van de grootste zonnedaken van Europa.
Het opgewekte vermogen is genoeg om 4500 huishoudens van elektriciteit te voorzien en veel meer dan de logistiek dienstverlener zelf nodig heeft. Daarmee wordt dit geen energieneutraal, maar een energiepositief warehouse.
Daken van warehouses zijn bij uitstek geschikt voor zonnepanelen. Het gaat vaak om grote oppervlakten – steeds groter met de opkomst van XXL-warehouses – waarop weinig andere installaties staan. “Dat is een belangrijk verschil met daken van productiehallen. Daarop staan vaak veel meer gebouwgebonden installaties”, stelt Mari van Kuijk, managing consultant en partner bij logistiek adviesbureau Groenewout.
BREEAM-punten
Toch worden veel daken van warehouses maar voor een klein deel voorzien van zonnepanelen. Het overgrote deel van deze daken blijft onbenut. De verklaring daarvoor kan deels worden gevonden in de eisen waaraan moet worden voldaan om een BREEAM-certificaat te krijgen. BREEAM is gebaseerd om een onafhankelijke methode om de duurzaamheid van gebouwen te beoordelen. Voor vastgoedontwikkelaars is dat belangrijk, omdat BREEAM niet alleen iets zegt over de duurzaamheid maar ook over de kwaliteit van het gebouw.
Een warehouse met BREEAM-certificaat blijft ook na tien jaar interessant voor de vastgoedmarkt. Van Kuijk: “Met elke investering in duurzaamheid kunnen vastgoedontwikkelaars punten verdienen. Dat is ook het geval met een investering in zonne-energie. Alleen zijn 100 tot 150 panelen vaak al voldoende om het benodigde aantal BREEAM-punten voor zonne-energie te ontvangen.”
Het BREEAM-certificaat is niet de enige aanleiding om zonnepanelen te installeren. Een andere belangrijke aanleiding is de subsidieregeling SDE+. Die garandeert dat bedrijven met zonnepanelen op het dak 16 jaar lang een aantrekkelijke prijs krijgen voor de energie die ze terugleveren aan het elektriciteitsnet. Die subsidie maakt het aantrekkelijk om meer panelen te monteren dan strikt genomen nodig is voor eigen gebruik of voor het BREEAM-certificaat.
“Dankzij SDE+ kunnen bedrijven hun plan voor investering in zonne-energie rond rekenen. Niemand kan immers voorspellen hoe hoog de energieprijs over tien of vijftien jaar is. Geen vastgoedontwikkelaar durft zonder de SDE+-garantie erop te vertrouwen dat de energieprijs over een langere periode interessant blijft”, licht Van Kuijk toe.
Risico’s voorkomen
Andere factoren kunnen meespelen in de overweging om toch niet het hele dak vol te leggen. Denk aan de tijd en energie die beheer en onderhoud van de panelen vergt, maar ook aan de extra risico’s die een elektrische installatie op het dak oplevert. In theorie kan kortsluiting ontstaan met brand als gevolg, maar met de juiste bouwkundige en elektrotechnische maatregelen blijft dat risico erg klein. Dat stelt Ecorus, de specialist in zonne-energie die ook de installatie van panelen op het warehouse van Nunner Logistics voor zijn rekening neemt.
“Belangrijk is de dakopbouw en de keuze van materialen voor dakisolatie en dakhuid. Daarnaast is de kwaliteit van de elektrotechnische installatie cruciaal. Gebruik UV-bestendige, dubbelgeïsoleerde kabels en connectoren van één merk die goed op elkaar aansluiten. Dat verkleint de kans op kortsluiting. En probeer doorvoer van kabels door het dak te vermijden. Als dat niet anders kan, zorg dan dat de kabeldoorvoer is voorzien van brandwerende materialen”, adviseert Bob van der Linden, head of sales logistics bij Ecorus.
Het brandrisico mag eigenlijk geen factor zijn. Van Kuijk benadrukt dat het brandrisico vooral aanwezig is bij woonhuizen met zonnepanelen. Die worden niet altijd geïnstalleerd door de meest deskundige partijen. “In de logistieke vastgoedmarkt gaat het om professionele organisaties. Zeker als ze zelf verantwoordelijk zijn voor beheer en onderhoud, hebben zij alle belang bij een kwalitatief goede installatie. Periodiek onderhoud verkleint de kans op brand, maar in de particuliere markt is daarvoor niet altijd voldoende aandacht. Daarnaast: ook brandweer en verzekeraars letten scherp op het brandrisico bij bedrijven.”
Vennootschapsbelasting
Als de eigenaar van het warehouse een vastgoedfonds is, spelen ook fiscale overwegingen een rol. Een vastgoedfonds is een fiscale belegggingsinstelling (FBI) die is vrijgesteld van vennootschapsbelasting. Die status kan veranderen als het fonds zonnepanelen koopt of leaset en elektriciteit teruglevert aan het elektriciteitsnet. Dan wordt het fonds in feite een energieproducent en dus een ondernemer. Dat kan betekenen dat opeens wel vennootschapsbelasting moet worden betaald. De opbrengsten van de zonnepanelen compenseren bij lange na niet de extra belastingdruk.
De extra belastingdruk kan reden zijn om de omvang van de installatie te beperken, zodat alleen energie wordt geproduceerd voor eigen gebruik. Van Kuijk schat dat daarvoor niet meer dan 20 tot 25 procent van het dak van panelen hoeft te worden voorzien.
Verhuur van het dak
Een andere oplossing is het dak verhuren aan een partij als Ecorus in plaats van zelf investeren in zonnepanelen. Die partij neemt dan de investering, het beheer en het onderhoud van de installatie voor zijn rekening en ontvangt als tegenprestatie de subsidie en de stroomopbrengst. Van der Linden: “In ruil daarvoor krijgt de eigenaar een aantrekkelijke vergoeding voor de huur van het dak. Bijkomend voordeel: hij draagt geen enkel risico meer ten aanzien van de installatie en de exploitatie daarvan”, verklaart Van der Linden.
Enige voorwaarde voor verhuur van het dak is dat de eigenaar van het pand gedurende de looptijd van de huurovereenkomst een recht voor opstal voor het dak verleent aan de huurder. Alleen als de huurder het recht van opstal heeft, is de installatie op het dak wettelijk gezien van hem. Dat is een belangrijke voorwaarde die banken stellen aan financiering van de installatie.
