Wie een distributiecentrum wil huren moet diep in de buidel tasten per vierkante meter. De prijzen zijn de afgelopen jaren flink opgelopen en een daling op korte termijn zit niet in de pijplijn. Ondanks dat de vraag licht is gedaald.
Afname
In de eerste helft van 2023 werd er circa 853.500 vierkante meter aan logistiek vastgoed in gebruik genomen. Dat is een afname van 9 procent ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Zo blijkt uit recente cijfers van Cushman & Wakefield. De lichte afname valt toe schrijven aan onzekerheden als: toenemende bouwkosten, gebrek aan ruimte, rente en stikstofproblematiek.
Huurprijs distributiecentrum
Wie hoopt dat die daling ook de huurprijs zal doen kelderen, heeft het mis. Die is en blijft onverminderd hoog en zal alleen nog maar toenemen. Sander van Tuijl, partner Cushman & Wakefield: “Huurprijzen stijgen echt heel hard. En ondanks dat de vraag is afgenomen, is er nog steeds meer vraag dan aanbod.” Van Tuijl heeft meerdere verklaringen voor de aanhoudende krapte: “Verhuizen wordt steeds lastiger door het beperkte aanbod, ook vanwege recente huurprijsindexeringen. Als er geen kwaliteitsslag gemaakt kan worden, blijven gebruikers zitten. Bij nieuwbouw spelen niet alleen de eerdergenoemde uitdagingen, maar zijn er ook hogere huurprijzen benodigd om een ontwikkeling rond te rekenen.”
En die prijzen zijn niet mals. In de afgelopen twee jaar hebben we een stijging gezien van 30-40 procent in de hotspot regio’s. In bijvoorbeeld Rotterdam steeg de huurprijs van 75 euro naar 105 euro per vierkante meter per jaar, in Noord-Brabant stegen huurprijzen van 60 euro naar 80 euro, aldus van Tuijl.
3 Factoren stijgende prijzen distributiecentra
Eva van der Pluijm-Kok, hoofd European Research and Strategy bij Prologis beaamt de discrepantie tussen de stijgende huurprijs en de dalende vraag: “De huurprijzen stijgen nog. We zien wel een normalisatie in de vraag en de huurgroei.” Er zijn er drie structurele factoren die invloed hebben op de stijging van de huurprijzen volgens de expert van Prologis. Naast netwerkoptimalisatie en gestegen bouwkosten is dat schaarste door stijgende barrières die nieuwbouwontwikkelingen belemmeren. Van der Pluijm-Kok: “Hierdoor houdt de schaarste aan. De leegstand in Europa blijft enorm laag (3.2%) en we zien dat deze in Nederland nog velen malen lager is; 1.4% volgens cijfers Van CBRE.
Daling niet in zicht
Een kentering van de huurprijs is dan ook nog niet in zicht. Het aanbod moet oplopen of de vraag moet significant afnemen om de huurprijs te laten dalen. Beide opties liggen niet voor de hand op korte termijn. Van Tuijl: “We zien nu voor het eerst op enkele plekken wat verborgen leegstand ontstaan, maar dit is voorlopig te weinig om het verschil te maken. En dat gaat op korte termijn niet anders zijn. “Zolang er geen nieuwe voorraad bij komt en de markt blijft functioneren zoals het nu functioneert, dan blijven partijen huurverlengingen doen.” De hoge rente helpt ook niet mee. “Waarom zou je een miljoenen investering doen voor een hele kleine potentiële winst”?
Bouwen op brownfields dan? Van Tuijl: “Ontwikkelaars kijken al enkele jaren naar brownfields, oftewel oude bedrijventerreinen, die vaak beter gelegen zijn dan nieuwe bedrijventerreinen. Feit is wel dat de risico’s groter zijn en de doorlooptijd langer is vanwege vergunningen en saneringen.”
