Fabrikanten zijn hier nog niet klaar voor, zij hebben nog een inhaalslag te maken door bijvoorbeeld ontslagen werknemers en verminderde productie gedurende het afgelopen jaar. De tekorten leiden ook tot stevige prijsstijgingen. De prijs voor een warmgewalste rol staal kost in Nederland op dit moment ongeveer €900 per ton, dit is een toename van meer dan 100% t.o.v. een jaar geleden (ongeveer €450 per ton).
Tegelijkertijd hebben toeleveringsketens ook te maken met een aantal andere externe problemen, zoals de stijging van de tarieven voor containervervoer vanuit China, vertragingen door de blokkade van het Suezkanaal, nieuwe grensregelingen in het VK. De kosten voor het vervoeren van een 40 ft container op een vrachtschip van Azië naar Europa lagen begin april 2021 op €7.485. Dit is een zeer grote toename geweest ten opzichte van april 2020, toen het vervoeren van eenzelfde container over dezelfde afstand €1.437 kostte.
Wat betekent dit voor de logistieke vastgoedmarkt nu leveranciers een doorlooptijd van 10 maanden hebben, ten opzichte van drie tot vier maanden onder normale omstandigheden?
In de afgelopen 12 maanden is de vraag naar logistieke ruimte enorm gestegen. In 2020 bereikte het opnameniveau een nieuw record van 3,1 miljoen m². Dit zette zich voort in 2021 met een opname in het eerste kwartaal van ruim 800.000 m², 54,6% procent boven het langetermijngemiddelde. Ook de metragevereisten nemen toe: in 2020 bestond 8,8 procent van de verhuurdeals uit ruimtes van boven de 50.000 m². In de tussentijd is het aanbod gedaald tot iets meer dan 2.4 miljoen m², wat wijst op een leegstandspercentage van 5,8 procent. Van het beschikbare aanbod is ongeveer 60% procent voorzien van energielabel A of hoger. Dit komt doordat het een aanzlijk deel van het beschikbare aanbod bestaat uit nieuw ontwikkelde panden.
Hoewel grotere ontwikkelaars met stabiele toeleveringsketens enigszins bestand zijn tegen problemen, is het mogelijk dat een aantal van de speculatieve projecten dat nu in de pijplijn zit en in 2021 en 2022 moeten worden opgeleverd, wordt vertraagd/uitgesteld.
Laten we zeggen dat er een vertraging van drie tot zes maanden optreedt voor deze projecten in de tweede helft van het jaar, en we een vergelijkbaar opnameniveau van speculatieve ontwikkelingen zien als in de afgelopen 18 maanden. Dit zou resulteren in een sterke daling met name van de nieuwbouw, welke vervolgens ook haar weerslag zal hebben op leegstand in de bestaande gebouwen.
Gezien de hoge opname door gebruikers, is het zeer waarschijnlijk dat de leegstand verder zal inkrimpen tot een record laag niveau, met als gevolg dat de huren zullen stijgen. Ik zou in dat geval wel durven stellen dat de laatste huurgroeiprognoses van RealFor, van 2,8 procent voor 2021, zullen worden overtroffen door gebruikers die concurreren om die paar gebouwen die wel beschikbaar zijn.
Voor grotere metrages hebben gebruikers weinig andere keuze dan om op maat gemaakte alternatieven te overwegen, aangezien de bouwmaterialen bij build-to-suit ontwikkelingen tijdig besteld kunnen worden, wat de start van het project zou moeten garanderen. Echter zijn op dit moment de bouwduur en bouwkosten van deze build-to-suit ontwikkelingen erg onzeker.
Met dit in het achterhoofd is het belangrijk dat gebruikers langer vooruit plannen om benodigde logistieke ruimte te bemachtigen, aangezien de bevoorrading in ieder geval op korte termijn kan worden belemmerd door omstandigheden waarop de sector geen invloed heeft. We zien nog steeds vaak dat huisvestingsbeslissingen erg last-minute genomen worden, bijvoorbeeld vlak voor de expiratiedatum van een lopend contract, maar in deze tijd kan je dan nog wel eens met lege handen komen te staan.
Douglas van Oers, Director en Co-Head Logistics & Industrial bij Savills in Nederland.
